原状回復義務条項
 建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時の賃借人の明け渡し義務として、物件を「原状に回復して明け渡さなければならない」旨が規定されているのが通常です。
 貸主がこの原状回復義務条項に基づき、畳替え・クロス張替・鍵の交換などの費用を敷金から控除して精算しようとしたところ、そのような費用の控除は認められないと借主が争う・・・これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。
裁判所での「原状回復義務」
 当事者での話し合いがつかないと、紛争が裁判に発展することがあり、これまで、裁判が積み重ねられてきました。
 裁判所は「原状回復」とは、@建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、A賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものとして結論付けてきました。
 これは、賃貸借契約の対象となる建物が、そもそも時の経過により減価するものであり、貸主は、減価が進行する期間、借主に建物を賃貸して賃料収入を得るという関係にあるので、通常損耗分まで原状回復に含ませて後から賃借人に回復義務を負担させることは必ずしも公平といえない、という考え方に基づいています。
 建物の通常損耗分は、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、原状回復の対象となるのは、賃貸借の故意・過失等による劣化分ということです。
ガイドラインの考え方
 ガイドラインは、裁判所の判断としては確定した上記の考え方を取り入れ、原状回復を〔原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること〕と定義しています。